律师答疑

　　购房：看证 看施工进展 看合同内容

　　{云南鑫金桥律师事务所薛冰峰律师}

　　律师提醒

　　对于此案例来说，开发商是否存在租用土地开发住宅的情况不是重点，而开发商是否具备从事住宅开发所需要的合法手续才是关键。消费者在购房前要先对开发商资质和“五证”事宜作全面、准确的了解。 “五证”是指房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《国有土地使用证》《商品房销售（预售）许可证》。

　　如果开发商已经开始在进行认购卡的销售，那么购房者只需要了解其是不具有《商品房销售（预售）许可证》。如果开发商有了此证，那说明它的开发资质已获得当地房管部门的认可，所售的房子土地性质即使是租用的，也可以获得合法的产权证。如果开发商没有《商品房销售（预售）许可证》就开始对外销售认购卡，说明其违规销售。这种情况下购房日后就会存在很大风险。

　　薛冰峰表示，对于消费者来说，购买期房存在着房屋内在品质变换、延期交房、以及规划、户型设计变动等“货不对板”的风险。与现房销售相比，期房“只能远观”，想知道什么样子只能在“纸上谈兵”，这就很容易为以后留下纠纷，为此，建议购房者在购房时要注意以下几点：

　　●很多项目在不符合预售的条件下便开始团购或内部认购，购房者因贪图价格优惠而入市，承担了很大的风险。最好的防范措施就是尽量选择有实力的房地产开发商，注重开发商的社会信誉及口碑。

　　●消费者在签订合同时，除例行审查开发商的有关情况、“五证”取得情况外，应约定不能及时办理产权证的法律责任。其次，还要考察拟购房屋的施工进展情况，尽量购买主体结构封顶的房子（期房），以便对自己的入住计划作出安排，避免风险。

　　●期房很容易发生开发商擅自变更规划设计的情况。为此，消费者要特别注意审查合同内容的真实性，不仅要看大处，更要注意小处；在签订合同时要求开发商将广告中宣传的内容写到合同中去，唯有此，才有可能在开发商违背宣传承诺时，追究其违约责任，否则将造成维权困难。

　　●验收房屋时，请专业的房屋检测（监理）机构来进行检测，对于一般的质量问题可以要求开发商限期整改，根据具体情况进行处理（要求维修、退房、及时索赔）。收房或进行产权登记时，一定要注意查看房屋面积测绘表，仔细核对相关数据并根据有关规定对可列入公摊的面积进行计算，以避免经济损失。