从去年12月7日中央经济工作会议提出商品房供应增量，到今年1月12日央行宣布调高存款准备金率，短短一个月左右时间，国务院以及下属各部委连续发出六记调控“信号弹”。其中最触动想要购房的老百姓神经的，毫无疑问是二套房首付和利息的“双加”。是按兵不动还是勇敢入市？每个买家都在心里掂量着这个问题。

　　两天时间

　　首付和存款准备金相继加码

　　“国十一条”是这段时间以来宏观调控政策中的“弄潮儿”，这个国四条的细化和延伸政策当中涵盖信贷、税收、土地、保障房建设、市场监管、地方责任等多个方面。对于买家来说，影响最为直接的，是首次以家庭购买套数为标准，明确第二套房贷款首付比例不得低于40%。

　　首付“加码”明确仅仅两天时间之后，央行突然宣布上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，比市场预期提早数月，这是继1月8日三个月期央票收益率上调之后，再次发出的银根收缩信号。

　　政策频密

　　专家却认为“不足为惧”

　　虽然政策密度如同“疾风暴雨”，但房地产业界却表现得相当淡定。韩世同认为“双加”是国家对于房价采取的“高举轻打”策略。一方面政府部门想要遏制房地产价格过快增长；另一方面，又想要维护房地产市场的稳定发展，毕竟，目前的经济增长主要还得靠房地产来保证实现。这种矛盾的心态，使得宏观调控最终未必会“下重手”。

　　韩世同的观点得到了房地产专家邓浩志的认同，他指出，新政的推出应该可以给过热的房地产市场降降温，但不太可能像大多数市民期待的那样出现房价回调“毕竟这批新政的力度还是很温和的，内容也是熟悉的老调重弹。”

　　对比内容

　　对买家影响雷声大雨点小

　　如果单纯从内容上分析，从对买家的实际影响上分析，最近的宏观调控的确有隔靴挠痒的味道。虽然前一阶段有关第二套房首付五成的说法甚嚣尘上，但最终结果却只是恢复了两年前二套房贷新政中的首付四成规定。而“贷款利率严格按照风险定价”的内容，较之当年“贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍”更有回旋余地。

　　至于上调存款准备金率，导致的影响主要在于房地产企业方面，因为房地产开发资金大部分都依靠银行贷款，银根一压缩，企业的扩张速度必将放缓，而对于买家来说，如果严格按照政策规定申请贷款，获批难度不大。

　　两大政策解读

　　上调存款准备金率

　　控制信贷量 主旨不在房地产

　　政策内容：中国人民银行决定，从2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。为增强支农资金实力，支持春耕备耕，农村信用社等小型金融机构暂不上调。

　　调控目的

　　央行突然上调存款准备金率0.5个百分点，释放了强烈的调整宽松货币政策的信号，目的在于控制信贷投放量，避免出现2009年爆炸性信贷增长。起因源于2010年第一周，银行新增贷款就飙升到6000亿元，照此发展1月份信贷很可能超过2万亿元。

　　市场影响

　　宏源证券宏观分析师杜征征根据2009年11月底商业银行的存款数据估算，表示本次上调可以一次性冻结资金2500亿元左右。由于该政策意不在房地产，并非想通过增加开发商的融资成本，来遏制房价上涨及炒房的现象，因而对房地产实质影响甚微。著名地产营销策划专家谢逸枫认为，0.5个百分点没有一定政策严格性，基本上体现出政策中“保”的成份，非常温和，对房地产市场和开发商没有“实质”的杀伤力或威慑力，对楼市观望气氛不能够产生促进作用，主要是对投资客和改善型等购房者及部分开发商的心理预期产生影响。

　　不过新城市集团董事长曹志伟认为此举虽对房地产没有直接影响，但会通过对银行产生影响，继而影响到房地产的买方和卖方。首先是对消费者的影响，由于减少的信贷规模将促使银行择优进行放贷，从而影响了一部分消费者的购房。第二是对开发商拿地上有一定影响，开发商必须考虑增加自有资金进行拿地，对土地过热有一定抑制作用。另外也会促使开发商行加快销售，从而保障资金流转安全，对打击捂盘加速供应有帮助。当然信贷收紧也可能戳伤部分资金紧张的开发商开工积极性，通过减少开工来保证公司的运转。

　　严控二套房贷首付

　　不再提“支持改善型住房需求”

　　政策内容：根据“国十一条”第三项关于加大差别化信贷政策执行力度的条款。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房，要严格二套房贷款管理，以家庭购买二套皆需四成首付。

　　调控目的

　　明确第二套住房首付四成的政策方向十分明确，就是抑制投资投机性需求。值得一提的是，之前二套房贷政策中支持改善性住房需求的内容没有保留，取而代之的是对所有第二套住房购买行为的“一刀切”。

　　市场影响

　　新政策的作用不仅在于对2007年年底二次房贷政策的重申，而且对于改善性需求的剔除，使得首次购房和非首次购房、普通住房和非普通住房的界定更加明确，也更有利于政策的执行和实施。

　　二套房贷首付四成的明确对于2010年的楼市来说，作用将比2009年年初更加明显，因为随着楼价不断攀升，市场主要的购房需求已经开始从首次置业的自住型需求向多次置业的改善及投资型需求转变，合富辉煌提供的一份监测结果显示，近期潜在置业者中二次或多次置业者占比超过60%，成为市场主流；而首次置业者比重则从2008年底的51%下降至31%。

　　鉴于当前的宏观环境以及二套房贷取消松绑，近期楼市追高意愿和能力难以与2007年相比，因此下一阶段广州房价会趋于稳定，成交也将有所回落。

　　后续政策分析

　　2010年调控政策从紧 加息势在必行

　　1月10日，国十一条出台，业界刚刚认为该政策为2010年调控定下“温和”基调。但仅仅过了一天，上调存款准备金率0.5个百分点就快马加鞭赶来。“这才刚刚开始”，受访的业内专家谈到后续政策时均做如此表示。

　　新城市集团董事长曹志伟认为，包括国十一条在内的政策都是在给房地产定下“遏制房价过快上涨”的基调，是指导性政策，具体的手段将会陆续来到，上调存款准备金率0.5个百分点只是具体调控的第一步，后续将会有加息、加快保障房政策建设一系列具体调控措施。而且严格二次房贷首付和上调存款准备金率两个政策出台仅仅相隔一天，意味着2010年调控政策的从紧。

　　曹志伟同时表示，这一轮房地产调控比上轮高明很多，不再一窝蜂下猛药，而是通过前面定基调，再后面根据情况循序渐进进行具体调控。

　　著名地产营销策划专家谢逸枫认为，中央政府连环调控政策很多，但到达地方之后的执行力和政策本身的力度等，将会使调控效果大打折扣。目前通胀预期已高企，中央政府为应对通胀上升，货币政策将优先使用数量型措施，譬如央票以及再次提高存款准备金率等，然后采取加息等价格性措施。

　　业界观点

　　发展商暂时没有降价促销压力

　　地产经济研究专家邓浩志：从开年成交情况来看，成交已经在下滑，观望气氛渐浓。但开发商通过2009年的资金回笼，现在是“手中有粮，心中不慌”，现在政策对他们还造不成多大影响，暂时没有下调价格促销的压力，而消费者则在政策的影响下采取观望态度，买卖双方博弈的结果是成交量萎缩，广州也不例外。

　　房价稳步上涨

　　新城市集团董事长曹志伟：2010年广州楼市供应不足会很明显，除亚运停工的影响之外，供应以郊区大盘为主也将影响有效供应，毕竟开发商对大盘开发都是分期的，不会马上形成大面积供应。另外为了举办亚运，广州政府投入大量资金改造城市，广州的城市价值水涨船高，因而在没有强力政策出台干涉的情况下，广州房价肯定是稳步上涨的。

　　两大政策对广州楼市影响不大

　　地产营销策划专家谢逸枫：两大政策对广州楼市基本上没什么影响。2010年上半年广州楼市受市场高房价及观望气氛影响，销售成交量会有所回落，但房价会基本保持着均价一万元水平。下半年，供应量受到亚运停工的影响将会进一步体现出来，市场供小于求的状态会比较突出，因而在通货膨胀预期下，投资需求依然会活跃，今年房价将呈稳步上涨的趋势。

　　专题策划:本报记者 朱大尉

　　本版采写:本报记者 朱大尉 詹奇岳