波浪上升是“经验”

    “我个人的观点是，楼市的进程基本上是退一进二甚至进三，是个波浪式上升的过程。”这是北大资源山东地产助理总裁王焕新的一个观点，这一段话并非没有由头，而是针对年末国家密集出台一系列调控政策有感而发。“政策调控短期内可能会有一定影响，明年济南楼市或许有个盘整下挫期，但长远来看，下挫以后会有一个反弹，反弹起点逐渐抬高。”

    中房信山东分支机构提供的一份内部资料在比照2007年与2009年的楼市时用了这样的开篇语，“2009年与2007年的中国楼市惊人地相似，楼市与房价攀升、天价土地重新降临。”这篇对比全国楼市的文章重点提到，2007年，全国房地产市场遭遇了一阶段的调控压制后，需求短时间内爆发，成交势头迅速回转变暖，而价格也一路走高。而2009年几乎是2007年的翻版，在2008年全国楼市骤然滑落后，被压制一年之久的购房需求重新释放，直至攀爬到前所未有的高度。

    回顾四五年济南楼市的历史，中润投资的营销总监刘奇也有同样的感觉。刘奇说，“即便在2006年遭遇‘国六条’，提高房贷利率，严查土地违法案件，二手房交易营业税的征收以及‘7090’等宏观调控政策，2007年济南楼市还是出现报复性反弹，楼市平均价格上涨500—800元。同样的状况出现在2009年，经历2008年低谷后，2009年济南楼市上涨幅度是历史之最，每平米平均上涨超过1000元。”总结历史数据之后，“越调越高”是刘奇的基本结论。

    保八无忧调控开始

    临近年底，针对房产市场的调控政策轮番出台，在12月份的上半个月，三条覆盖了新房、土地和二手房交易主要市场环节的政策又出现在人们的视野中，同时政策将延伸到金融领域的说法也一度流行，山东大学经济学院副院长李铁岗教授称：“政策密度及力度前所未有。”

    中原地产日前完成的一份调查报告中称，楼市的再次繁荣成为2009年中国经济快速复苏的重要引擎，前三季度房产开发投资对GDP的贡献率高达38%，超过历年平均水平。而对于政策出台的推测，王焕新有这样的观点：“调控政策密集出台是因为今年保8任务已经完成，而同时房价过快上涨让民生安居隐忧日渐显露，平抑房价的民意诉求日益强烈，这给了政府调控政策出台充足的理由。是遏制而非打压。”

    而我省建筑部门与高层密切接触的一位人士也曾私下透露，地产行业上下游产业十分密集，拉动内需扩大就业的作用十分明显，在国民经济中有无可替代的作用，政策出台之前，有关部门也曾犹豫过。

    明年楼市或现拐点

    密集的政策调控能否导致楼市拐点再现？这是目前购房市民普遍关注的焦点。而不少开发企业始终避讳拐点这个说法，他们更惯常用的是“盘整”，从政策层面以及市场供需状况分析，受访的开发企业普遍认可的是，明年上半年或许年中，济南楼市会出现一个盘整期。

    刘奇称，根据他们的测算，目前济南楼市整体处于供不应求的状况，而随着大多数开发企业对未来市场的看好，明年10月份前后，将有超过今年全年成交量的住宅形成真实供应量，以山大路以东，包括历城、高新、奥体片区和经十东路沿线为例，到明年10月份将有400万平米的住宅项目达到预售条件，而目前这个区域可供销售的房源不会超过100万平米，“市场放量后，自然能平抑价格”。

    王焕新则认为，平抑房价的政策导向会在购房者心中产生一种观望心理，进而影响到市场最终的成交结果。“卖不出去自然要降价，明年济南楼市整体或许会有个盘整，价格上涨幅度趋缓，部分区域绝对价格会有个回调。”

    对于购房者，李铁岗教授给出一个建议是“等待” ，他称宏观政策对于楼市的指导性十分显著，密集宏观政策出台后，2010年第一季度以后，楼市可能会呈现一种维持现状甚至稍微下挫的局面，“掉下来的可能不大，但继续上涨没有动力。”同时李铁岗教授还认为，宏观政策有渐进特征，加大政策力度，延伸政策领域并非没有可能，基于这种判断，李铁岗教授建议，购房者如果没有迫切需求，“等待或许是个明智的选择”。